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农村土地承包租赁合同纠纷

时间:2014-07-24 09:30 来源:土地资讯网 作者:农村土地承包租赁 浏览量:1039 []

    因土农村土地承包租赁合同纠纷,出租人张某将承租人徐某告上法庭。近日,法院终审驳回徐某上诉,维持一审法院确认双方签订的《土地租赁合同》无效的判决。
  2009年3月16日,张某和某村委会签订了《土地租赁合同》,约定由张某承租该村一块土地,合同期限为 20年,每年每亩土地租金为1700元。2010年3月18日,张某与徐某签订了《土地租赁合同》,约定张某将其承租的部分土地(面积约2642余平方米)转租给徐某,徐某可在承租的土地上建厂房、办公室等,该合同期限为13年,前五年每年租金是2.6万元,后八年每年租金为3万元。
  2013年1月1日,该村委会与张某重新签订了《农村集体土地使用合同书》,对土地使用费及合同有效期内的拆迁补偿事宜进行了重新约定,即租金采用递增的方式,自2013年1月1日起年土地使用费每年每亩上涨为8000元,3年递增5%。
  张某诉至一审法院,称自己与某村委会重新签订土地使用合同后,就增加租金事宜与徐某进行协商,但双方对增加数额未能达成一致意见,故请求判令解除自己与徐某之间的土地租赁合同,徐某给付土地使用费9.7万余元。徐某辩称,张某和某村委会所签订的合同与自己无关,这是张某自己的行为,不能转嫁到自己身上。应继续履行双方于2010年3月18日签订的《土地租赁合同》,请求驳回张某诉讼请求。
  一审法院经审理查明,涉案土地属于农用地,徐某在承租上述土地后,建设厂房面积约2000平方米,该建房未取得相关行政部门的批准。一审法院判决后,徐某不服,再次上诉。
  中院经审理认为,此案争议焦点是徐某与张某在2010年3月18日签订的《土地租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定:“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定:“农村土地承包应当遵守法律、法规,保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”
  此案中,涉案土地系农用地,并未依法转为建设用地,而徐某与张某2010年3月18日签订的《土地租赁合同》中明确约定徐某可在承租的涉案土地上建厂房、办公室,且徐某已在涉案土地上未经相关行政部门依法批准建设了厂房,改变了涉案土地的农业用途,违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定,故双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。据此,作出上述判决。
  山东荟萃律师事务所律师韩炜认为,近年来,农用地非法转非农建设用地现象在一些地方出现较多,尤其是擅自以村组织名义改变农用地的性质和用途,在一些地方成为违法供给建设用地的主要渠道。
  他介绍,对农村集体建设用地非法入市问题,我国严格执行土地用途管制制度,严格规范使用农村集体所有土地进行建设,严格控制农村集体建设用地规模,严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。双方即使签订农村土地承包租赁合同,也会因违反国家法律、法规强制性规定而无效。
 
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